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一个日均不足万人的各停小站冲进首都圈第6位，但租金坪单价已追平下北沢、一棟利回り却压到4%出头。
一、被路过了四百年的那个小站
2026年9月1日，Recruit旗下SUUMO调查中心发布《SUUMO宜居常住街道排行榜2026 首都圈版》。小田急小田原线的世田谷代田站（东京都世田谷区）冲到首都圈综合第6位，而它在2024年上一轮调查里还排在第177位——两年跳升171个名次。
这份榜单的样本并不小：有效回答25万1356人，纳入统计的是回答者达30人以上的1043个车站。世田谷代田的平均评分85.16分、偏差值72.03，在东京都内排第5，仅次于千驮谷、赤坂这一档。
更值得玩味的是它在本区内的位置。世田谷代田这次压过了下北沢（第90位）和三軒茶屋（第141位），成为世田谷区内第一。对熟悉东京的人来说，这个结果几乎是反直觉的——下北沢是全日本最有名的亚文化街区之一，三軒茶屋长年霸占"想住的街道"前列。
世田谷代田自己的底子其实很老。1590年小田原征伐结束后，被称为"代田七人衆"的一批人归农开垦此地，建起圆乘院与代田八幡宫；地名"代田"源自巨人踩出洼地的"ダイダラボッチ"传说，民俗学家柳田国男在1927年的《ダイダラ坊の足跡》里专门考证过。
但在铁道时代，这个距新宿仅5.6公里的站点长期只停各站停车（各駅停車），是个典型的"被路过的结节点"。它的翻身，恰恰从铁路自己让出地面开始。
二、租金追平下北沢，利回り却在往下走
排行榜说的是"想住"，投资人要问的是"这份想住，多少已经进了价格"。这正是内部数据能给出答案的地方。
Urbalytics平台数据显示，世田谷代田站圈的出租公寓（賃貸マンション）样本91件，平均月租15.64万日元、平均面积36.60㎡，换算平均坪单价在2026年第三季度达到1.42万日元。若从2025年第四季度起算，这条曲线累计上行39.22%。
真正的信号藏在对照组里。同期下北沢站圈样本356件，平均坪单价从2025Q4的1.49万日元一路滑到2026Q3的1.42万日元，区间内下跌4.70%。换句话说，两个站的租金坪单价在2026年第三季度正式并轨——一个在补涨，一个在回落。
Urbalytics 洞察 Urbalytics内部数据的价值，在于它抓的是实际挂牌与成交样本，而不是问卷里的"想住"。世田谷代田样本量仅91件、且2025Q4仅n=2属参考值，波动本身偏大；但它与356件样本的下北沢在同一季度收敛到同一坪单价，这个交叉点的信息量，比任何单站的涨幅数字都更有意义。
一棟收益楼（一棟収益ビル）这一侧的画面则冷得多。站圈内11件样本的平均表面利回り（表面利回り）为4.56%、中位数仅4.19%，区间从3.15%到8.00%；平均成交价2亿7,138万日元，对应平均年收入1,154万日元。同期一棟坪单价从314.34万日元升至344.62万日元，累计+9.63%。
把两组数字叠起来看，结论并不含糊：租金的涨幅跑不赢资产价格的涨幅，宜居度的溢价先被计入了地价与售价，再慢慢往租金端渗透。地价数据也印证了这一点——代田一带住宅地的2025年公示地价已在每平方米79.7万至88.7万日元区间。
三、把铁路埋进地下，换来2.75万平方米
让这个站脱胎换骨的，是代代木上原至登户之间的连续立体交叉化与复复线化工程（連続立体交差化・複々線化事業）。工程1994年动工，东北沢至世田谷代田一段原定高架，后因下北沢与京王井之头线交叉的结构限制、下北沢商店街高地价段的征地成本，以及居民对站前广场的诉求，改为地下化。
节点推进得并不轻松。2004年该区间开工，2006年改为临时桥上站舍，2013年与东北沢、下北沢同步地下化，9处道口全部取消；地下化直后甚至一度需要在地下三层急行线上设临时站台，乘客要爬106级临时楼梯。
此后2015年检票口移回地面，2017年地面站舍建成，2018年3月地下二层缓行线正式站台启用、复复线成形，千代田线直通列车开始停靠，2019年工程整体完工。运能效果立竿见影：最拥挤区间（世田谷代田→下北沢）的高峰拥挤率从2016—2017年度的192%—194%降至151%。
真正的增量在地面。代代木上原至世田谷代田约1.7公里、约2万7500平方米的线路旧址被整理为"下北线路街"，2022年全面开业：步行者商业街BONUS TRACK、引箱根源泉的和风旅馆"由缘别邸 代田"、共享办公空间、东京农业大学公开学院依次排开。
榜单的评分项也随之改写。世田谷代田得分最高的不是交通，而是"能对这条街的特质产生依恋"（偏差值65.74），其次是"有有魅力的图书馆设施"（65.08）、"住在这条街有生活价值感"（64.41）、"有能安静工作的设施"（64.37），交通项（64.35）反而排在第五。
四、9,582人的小站，为什么排到第6位
2024年度世田谷代田站的日均上下车人次为9,582人，在小田急全线70个站里排第63位。站的量级与首都圈第6位的评价之间，存在一条肉眼可见的裂缝。
这条裂缝恰恰是本次事件对投资判断最有价值的部分：客流规模不再是区域评价的单一代理变量。人流不过大，反而躲开了巨型枢纽式的拥挤与过度商业化，让低层店铺、图书馆、共享办公这类"慢设施"得以扎根。
同样的规律在小田急沿线重复出现。本次榜单中，参宫桥（第5位）、东北沢（第27位）、代代木上原（第29位）——清一色是以各停为主、且拥有步行空间的站。滞留性（滞在性）正在取代通过性（通過性），成为沿线价值的新来源。
文化叠加则提供了额外的弹性。2022年播出的日剧《silent》以世田谷代田站前广场与周边咖啡馆为主要取景地，播出当月（同年11月）该站的非定期乘降人次比播出前的9月增加了22.7%；小田急电铁随后在全线发放取景地地图。人口约2.3万的代田一带，就这样被写进了全国观众的语境。
通过Urbalytics的区域对比工具，投资者可以把这类"叙事型升值"拆回可验证的量：租金坪单价是否跟上、一棟利回り被压缩到什么位置、周边成交样本的坪单价分位在哪里。
结语：宜居度不等于收益率
世田谷代田的这次跃升，是一个官民协作的样板：小田急电铁出让地面空间，东京都与世田谷区配套整备，历史与文化在上面自然长出来。对城市规划而言，它证明了数千亿日元级的立体交叉工程，回报并不止于缩短几分钟通勤。
但对投资人而言，必须冷静看待机会与风险的两面：
其一，机会在于结构性的稀缺。可用线路旧址改造的站本就极少，地下化需要巨额资金与二十余年工期，这类"地面空间红利"无法被复制，因而具备较强的长期护城河。
其二，风险在于价格已经先走一步。站圈一棟利回り中位数仅4.19%，意味着资产价格已充分反映了宜居叙事；而租金端的上行仍带有小样本噪音，2025Q4的n=2数据尤其不能当作趋势读。
其三，风险还在于评价本身的持续性。原文亦坦承，这次排名究竟是媒体曝光带来的一次性效应，还是地面空间真正沉淀进日常生活的结果，目前尚无定论。若是前者，热度回落时租金端将最先承压。
风险提示 基础设施整备与商业集聚会推高租金，进而挤出原住民（ジェントリフィケーション）。世田谷代田目前靠排除连锁店的低层店铺配置与代田八幡宫等历史社寺维持新旧平衡，但这种平衡并非制度保障。一旦商业化提速，"安静"这一核心卖点本身可能被自己的成功侵蚀。
对跨境投资者来说，这类区域的正确用法不是追排行榜，而是把榜单当成需求侧的先行指标，再用成交与租金数据反推价格是否已经透支。想验证某个站圈的租金坪单价与一棟利回り分位，Urbalytics可以直接拉出样本明细。
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参考来源
- Merkmal（小西マリア）,「なぜ「小田急線の各駅停車駅」が171ランクも爆上がりして6位になったのか？「住み続けたい」と評価された世田谷エリアの正体」, 2026年9月12日, https://news.yahoo.co.jp/articles/19d3e845062dac58e04b67270e18cfc091588ede
- リクルート SUUMOリサーチセンター,「SUUMO住み続けたい街ランキング2026 首都圏版」, 2026年9月1日, https://www.recruit.co.jp/newsroom/
- 小田急電鉄,「代々木上原〜登戸間 連続立体交差事業・複々線化事業」, https://www.odakyu.jp/
- 世田谷区,「下北沢駅周辺地区まちづくり」, https://www.city.setagaya.lg.jp/
- 国土交通省,「地価公示（2025年）」, https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/
- Urbalytics 平台内部数据（賃貸マンション賃料統計・一棟キャップレート統計）, 2026年9月, https://www.urbalytics.jp/
