地価は2007年の水準に回帰、しかし浅草の収益ビルは水面下で値下がり：2026年基準地価に見る三つの乖離

東京23区の住宅地は8.7%上昇。しかし実勢データでは、一棟収益物件の坪単価も賃料も、この上昇トレンドに追随していない。

2026年9月15日、国土交通省が全国2万1466地点の基準地価（7月1日時点）を公表。全国の全用途平均は+1.5%で、5年連続の上昇となった。

ただし投資家が注目すべきは平均値そのものではなく、その下に潜むギャップだ。

東京23区の住宅地は+8.7%。リーマン危機前の2007年以来で最大の伸びだ。前年は+8.3%で、上昇ピッチは加速している。東京都は都道府県別の住宅地上昇率で12年ぶりに首位となった。

ところが同期間の Urbalytics プラットフォーム上の実際の売出・成約データを見ると、向きの異なる別の曲線が現れる。

数字の中身：どこが上がり、どこで減速が始まったか

まず公表データの骨子を整理する。全国の住宅地は+1.0%で前年並み、商業地は+2.9%で前年の+2.8%からわずかに拡大。三大都市圏は総じて+4.4%、うち東京圏は全用途+5.4%、商業地は+8.9%に達した。

東京圏の住宅地上昇率トップは品川区北品川の+18.8%、次いで港区芝浦の+18.7%。両地点に共通するのは高輪ゲートウェイ駅周辺の大規模開発だ。市場が買っているのは現時点の利便性ではなく、将来の利便性への期待である。

中心に近づくほど上昇は急峻だ。都心3区の住宅地変動率は前年の+13.1%から+13.9%へ、都心6区は+12.8%から+13.3%へ、23区全体は+8.3%から+8.7%へ。国交省の表現は慎重で、「マンション価格の上昇に足踏み感が出たとは言い難い」とするにとどまる。

しかしこれは半分だけ正しい。同じ調査の中で、千代田区・中央区といった最中枢の上昇率はむしろ縮小。国交省担当者の説明は率直で、マンションの高騰が続き、需要が一部そがれ始めているとする。

商業地では、全国上昇率トップ10のうち東京が6地点、そのうち4地点は台東区浅草だ。浅草ではある商業地点が+26.9%、別の地点も+25.0%——報道によれば、浅草中心部の地価はこの5年で2.2倍になったという。

牽引役は言うまでもなくインバウンドだ。ただしもたらしたのは収入だけではない。地価上昇は賃料を押し上げ、後継者不足も重なって、浅草の老舗は相次いで店を畳んでいる。手打ちそばの老舗「十和田」を営む冨永照子氏（89）は、この通りで「只剩我家和对面」还不是连锁店と語る。

乖離その1：地価は上がるのに、一棟収益物件の坪単価は下がる

ここで一つ目の乖離だ。Urbalytics の駅圏データで浅草の一棟収益不動産の時系列を引くと、地価カーブとはほぼ鏡像になっている。

浅草駅圏の一棟販売中サンプルは132件。平均表面利回り5.64%、中央値4.60%、平均総額約4.44億円。見た目は悪くない。

しかし肝心なのは平均坪単価の推移だ。2025年Q4は462.74万円/坪、2026年Q1に410.95万円、Q2に404.98万円、Q3にはさらに356.60万円/坪まで低下。4四半期で累計−7.76%、平均すると四半期あたり約−1.94%の下落となる。

つまり、公表地価が+26.9%を記録した同じ街区で、実際に売りに出る収益ビルの単位面積あたりの売値は3四半期連続で下がっている。

この2つの数字は矛盾しない。測っている対象が違うからだ。基準地価は土地そのものを最有効使用の仮定で評価した値。一方の坪単価は、古い建物・古い賃貸借・古い収益構造を抱えた一棟資産の実勢の要価である。前者がインバウンドによる商業期待で押し上げられ、後者が建物の陳腐化と調達コストで抑え込まれるとき、乖離（スプレッド）が生まれる。

乖離その2：賃料は地価上昇の説明になっていない

二つ目の乖離は賃貸サイドにある。こここそが保有期間キャッシュフローの源泉だ。

Urbalytics の浅草駅圏の分譲マンション賃貸データでは、平均月額賃料14.57万円、平均面積34.28㎡。換算した賃料坪単価は平均で約0.434万円/坪・月。四半期では、2026年Q2が1.48万円/坪・月、Q3は1.43万円へ、区間で−3.38%。

品川駅圏はやや良好だが強いとは言い難い。平均月額賃料31.88万円、賃料坪単価0.553万円/坪・月。2026年Q1〜Q3はそれぞれ1.76、1.75、1.90万円/坪・月。直近は持ち直したが、全体としては狭いレンジでの推移だ。

3本の線を並べればロジックは明快だ。地価は上昇、売値は軟化、賃料は横ばい〜弱含み。

Urbalytics インサイト 保有型投資家にとって、この組み合わせは表面利回りの分母と分子が同方向に動きつつ、振れ幅が非対称であることを意味する——坪単価は4四半期で−7.8%、賃料坪単価は同期間で−3.4%。結果として簿価ベースの利回りは運良くわずかに上がるが、経営改善によるものではない。浅草駅圏の一棟の中央値利回り4.60%という数値は、「地価評価と実勢取引が乖離し始めている」という前提で読まなければ、『割安』と誤解しかねない。

留意点として、品川駅圏の一棟販売中サンプルはわずか3件（中央値利回り2.41%）で、サンプル数が小さく参考値にとどまる。単独で当該駅圏の利回り水準を判断すべきではない。浅草駅圏の2025年Q3の坪単価サンプルも8件のみで、同様に参考扱いとする。

乖離その3：上昇は一都三県の外縁へ拡散している

三つ目の乖離は空間的なものだ。都心の伸びが縮小し始めても需要は消えず、周辺へと溢れ出している。

典型は千葉県。全用途平均+3.8%、住宅地+3.4%。上昇率上位10地点の大半が流山市に集中する。首位は東武野田線・初石駅近くの「流山市東初石3丁目103番82」で+18.7%、2年連続の首位だ。

留意すべきは、流山おおたかの森駅周辺は既に高値圏で、需要がより地価の安い外縁へと向かった点だ——東初石はこのロジックの産物である。TX（つくばエクスプレス）による都心通勤力に子育て環境が加わり、この拡散チェーンの基盤的ドライバーとなっている。

神奈川県も同じ物語の別バージョンだ。住宅地+3.1%、商業地+7.2%。連続調査の住宅地663地点のうち611地点が上昇、下落はわずか3地点。川崎市は+4.3%で、その理由は「東京都内に比べ価格面での割安感」と明確に位置づけられている。

相模原市・橋本駅周辺は完全に期待でのプライシング——上昇理由はリニア中央新幹線（リニア中央新幹線）新駅設置への期待だ。

もちろん、拡散＝安全ではない。

第一に、外縁の上昇率が大きいのは、需要構造が根本的に変わったからではなく、ベースが低い側面が大きい。金利上昇で購買力が圧縮されれば、最初に失速しやすいのは外縁である。

第二に、千葉県の工業地は+8.0%で14年連続のプラスだが、伸びは一昨年の+8.2%から縮小。鑑定評価員は、建設コスト上昇により需要が「より地価の安い地点へ波及」していると指摘する——これは需要に引っ張られた拡散ではなく、コストに押し出された拡散だ。

投資の示唆：「地価ニュース」と「利回りの意思決定」は切り分けて読む

今回の基準地価の価値は、「日本の不動産はまだ上がっている」と確認することではない。自分がいるセグメントが、どちら側の乖離に位置しているかを見極めることにある。

インバウンドを中核仮説とする商業地のアセットでは、浅草は既に期待を地価に先行計上している一方で、実勢の坪単価は反落している。これは購入側の交渉余地が見出しが示唆する以上に大きい可能性を意味する。前提は、古い建物とオペレーショナルリスクを受容できることだ。

一都三県の住宅系アセットでは、拡散ロジックはなお継続している。ただし「上昇率が大きい」ことと「安全余地が厚い」ことは切り分けて評価すべきだ——東初石のような地点は検討に値するが、すでに上がり切った中核駅前を追う必然性は薄い。

リスク提示 最大の変数は引き続き金利と建設コストである。国交省は今回の講評で、「今後の金利動向と建設費上昇が土地取得意欲にどう影響するか」を焦点に挙げた。もし資金調達コストがさらに上がれば、先に圧迫されるのは地価の評価額ではなく、一棟物件の坪単価と消化（売れ行き）のスピード——そして後者こそ、本稿の三つの実勢データが既に示している方向だ。

特定の駅圏について、地価・坪単価・賃料・利回りの四本の線を一枚のグラフで対比したい場合は、Urbalytics で駅名検索し、当該エリアの実勢データを呼び出してから、見出しのパーセンテージを信じるかどうか判断すればよい。

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参考資料

1. 国土交通省, 2026年都道府県地価調査（基準地価・7月1日時点）, 2026年9月15日公表

2. 朝日新聞, 「定借マンション、都心で脚光　分譲より1～2割安の傾向」, 2026, https://news.yahoo.co.jp/articles/893f26a8838042dae017a2d61180a3ef0a47940b

3. TBS NEWS DIG, 「2026年基準地価発表　インバウンド需要熱く白馬村や浅草など大幅上昇　東京は12年ぶりに住宅地上昇率1位」, 2026, https://news.yahoo.co.jp/articles/8a83fd8f03a64f485dc05d47dfcd1a0bd823a83c

4. TBS NEWS DIG, 「2026年の基準地価　"インバウンド需要"で浅草が急上昇も…地価高騰で老舗廃業相次ぐ」, 2026, https://news.yahoo.co.jp/articles/222b2d2d765bae9be8c52b5fc443f7e1c393ceb4

5. 健美家, 「国土交通省が基準地価発表。全国地価は5年連続上昇。商業地2.9%、東京・大阪が牽引」, 2026, https://www.kenbiya.com/ar/ns/research/china/10538.html

6. 産経新聞, 「TX沿線や子育て環境が需要後押し　千葉県の基準地価、住宅地上昇率上位の大半は流山市」, 2026, https://news.yahoo.co.jp/articles/0d11bd63ea03e1b163f9a595e62ecf9a4754c427

7. 産経新聞, 「通勤利便性高いエリアや湘南が牽引、神奈川県の基準地価　住宅地上昇、商業地は訪日客効果」, 2026, https://news.yahoo.co.jp/articles/1d8de9ef7b4c12cd37092e4dfa3e9491f20a9bad

8. ロイター, 「26年全国基準地価は＋1.5％、5年連続上昇　緩やかな景気回復を反映」, 2026, https://news.yahoo.co.jp/articles/b90ac3cf6362711079fcb59a17de39486c5b2aaa

9. Urbalytics プラットフォームデータ（浅草・品川駅圏 rent_stats / building_cap_rate_stats）, 2026年9月15日取得, https://www.urbalytics.jp