从"爆买"到抛售：中国富裕层退潮，东京湾岸公寓的出口正在变窄

中国买家正从东京楼市的买方转为卖方，真正的变量不是房价而是永住许可与资本出境规则，湾岸塔楼首当其冲。

过去十年，"中国人爆买日本不动产"几乎是这个市场的一条常识。它支撑了不少经纪公司的商业模式，也被很多日本本地投资者当作"再贵也有人接盘"的心理底座。

2026年9月13日，楽待新闻刊出的一场对谈把这条常识掀翻了：纪实作品《润日》作者、中国与东南亚问题记者舛友雄大，与刚刚出版《外国人不动产问题》的 Oraga 综研社长牧野知弘坐在一起，得出的结论是——爆买时代已经结束，现在是卖出在加速。

对正在考虑退出时点的持有者来说，这不是一条情绪新闻，而是一次关于流动性来源的重新定价。

事件回顾：一场对谈掀翻的常识

舛友在对谈中给出的第一个量级判断是，新冠之后移居日本的中国人一口气增加，如今在日中国人已超过90万人，规模大到足以影响不动产市场本身。牧野补充的另一个数字更直观：在日外国人里每四人就有一人是中国籍。

在他居住的文京区，这个比例被推到了极致——区内在留外国人中中国籍占54%。文京区公立小学口碑好，中国富裕层偏好聚居，好学区内的中古公寓一挂牌就被接走，是过去几年的常态。

但对谈的重心并不在"买"。舛友明确指出，最近几个月局面变了：中国系不动产中介的中国买家人数急剧减少，从中国流向日本的不动产投资"完全停滞"。

更值得注意的是人口本身的方向。东京都在住中国人的数量，今年1月到4月出现了减少，4月到7月虽略有回升，但"减少"这件事本身在过去数年从未发生过。这是一个尚未反映进成交价、却已经出现在户籍统计里的信号。

湾岸塔楼为什么是第一个出口

在整个东京，最先感受到这股卖压的不是都心的高级住宅区，而是湾岸的塔楼(タワーマンション)。舛友在采访中观察到，率先出现抛售的正是这一带。

原因并不神秘。湾岸塔楼是过去十年跨境买家标准化程度最高的资产：户型统一、单价透明、租赁市场成熟、转手时的买家池足够宽。标准化在买入时是优势，在集中卖出时就变成了劣势——同一栋楼里若干套同时挂牌，价格发现会被迫向下寻找。

湾岸塔楼的另一重特殊性在于社区结构。牧野提到，业内已经出现"中华包(中華まん)"这种说法，用来指代中国籍住户占比显著上升的公寓，他强调这不带歧视意味，只是描述他们在共同体中已经无法被忽视。舛友则听说，湾岸一些塔楼的管理组合(管理組合)负责人已经由华人担任。

当持有者结构高度集中于同一群体，而这群体又同时面对同一套制度变化时，退出行为天然具备同步性。这正是湾岸区别于分散持有的老牌住宅区的地方。

制度链条：三条新规如何同时收紧

这一轮转向真正的驱动力，不在房价，也不在利率，而在制度。对谈里被点名的三条变化，恰好同时作用在"来日—留日—出资"的完整链条上：

其一，日本侧的永住许可基准将从今年10月起趋严。舛友解释说，永住许可在中国人社群里是所谓"三种神器"之一（另外两件是埃尔法商务车和独栋住宅），是移居日本的终极目标；一旦这条路基本封死，卖房回国或再移居第三国就成了顺理成章的选择。荷兰、西班牙、泰国、马来西亚都出现在了再移居的名单上。

其二，中国国务院出台的出入境管理新规将于9月中旬施行，允许当局对前往"高风险国家"的出行加以劝阻或自粛要求。在中日关系走冷的背景下，日本大概率被归入这一类别，新增赴日移居的人流将近乎停止。

其三，对外投资相关规定已于7月1日施行，导向是把资金引向"一带一路"成员国，而对日本这类被视作"半敌国"的目的地则明显收紧。舛友提到，一位住在港区塔楼的超富裕层朋友在6月下旬通知他"这周末就离开日本"——理由是担心在新规下对日投资的信息会流向中国政府。

还有一条更隐蔽的通道也在关闭。用于把资金从中国转入日本、再转为购房款的"地下钱庄(地下銀行)"，在日本侧已有警方介入并出现逮捕案例，在中国侧则因 AI 资金流监测能力提升而被持续压制。当支付通道本身被切断，买方的边际增量就不只是放缓，而是消失。

数据视角：租金与一栋价格已经先行反应

制度信号往往领先成交数据，但湾岸的价格端其实已经有了动静。

在 Urbalytics 平台上调取豊洲站圈的租赁公寓统计，362件样本的平均租金为23.9万日元、平均使用面积53.2㎡；把租金折算成每坪单价看趋势，从2025年三季度的1.58万日元逐季走到2026年三季度的1.49万日元，五个季度累计下滑5.7%。幅度不大，但方向是清晰的——租金端并没有为价格提供新的支撑。

一栋资产(一棟)这一侧的变化更陡。相邻的月島站圈在售一栋楼的平均售出坪单价，从2025年四季度的553.95万日元降至2026年三季度的436.2万日元，四个季度回落21.3%，同期样本的平均表面利回り(表面利回り)为3.42%、中位数3.72%。需要说明的是，近两个季度样本量仅为5件，属于参考值而非定论。

Urbalytics 洞察 Urbalytics 的内部数据之所以能提前看到这类拐点，是因为它同时抓取在售挂牌与实际成交两侧的样本，而不是只看成交后的滞后统计。挂牌坪单价的连续回落，通常意味着卖方在主动让价争夺有限的买家——这比成交均价的变化早两到三个季度出现。投资者可以用平台的区域对比与利回り分布工具，把这种"挂牌端先动"的信号分区域筛出来。

投资人的策略：谁在退，谁在进

把中国买家当成一个整体来判断，会得到错误的结论。舛友强调这是"斑驳的"图景，分化正在同时发生。

受冲击最重的是中产与中上层：他们的资金通道、签证路径和永住预期被同时压缩，持有日本资产的性价比迅速下降。而超富裕层几乎不受影响，仍然可以来日本，在都内一等地买地建造20亿日元以上的豪宅，这个动作甚至在加速。

中国系中介的客户结构也随之改写。目标从"住在中国的中国人"转向在日中国人、超富裕层，以及台湾、新加坡等其他华语圈市场。牧野引用国土交通省2025年11月的调查佐证了这一点：东京都内新建公寓的海外住所买家中，排名第一的是台湾而非中国。他同时提醒，该调查只统计登记地址在海外的买家，若通过日本境内的纸面公司(ペーパーカンパニー)购入则无从捕捉，实际情况只被记录了一部分。

台湾资金的涌入有其自身逻辑：台湾本地房价涨幅巨大、优质标的稀缺，而日本资产在汇率与品质的双重对比下显得便宜。换句话说，买盘并没有消失，只是换了护照。

风险提示 对持有湾岸塔楼的投资者而言，真正的风险不是"中国人走了"，而是出口端的买家池在结构性变窄：原本可以覆盖中产跨境买家的定价区间（大致在8000万至1.5亿日元），正在同时失去中国中产买盘与低利率下的日本本地投资需求。若计划在未来12个月内退出，建议按"同一栋楼的在售套数"与"挂牌天数"两个指标做压力测试，而不是只看区域均价。

牧野在对谈中给出的宏观判断值得完整引述：利率上行让日本本土投资者也变得难以出手，能涨租金的区域尚可投资，此外的市场资金已明显停滞，而"外国人在日元贬值下托底"这个唯一的希望，至少在中国这一角上不能再指望了。

结语：把"谁在接盘"重新算一遍

这次转向的意义，不在于某个季度的价格涨跌，而在于一个被默认了十年的前提正在失效。所谓"外国人爆买支撑行情"，就中国资金而言，前提条件已经改变。

对正在考虑都心与湾岸公寓出口的投资者来说，今年秋天之后的挂牌动向是必须盯住的变量：

其一，观察同一栋楼的同时在售数量，这是判断是否出现集中抛售最直接的先行指标，比区域均价敏感得多。

其二，把买家池按护照重新盘一遍，台湾与新加坡资金的偏好区域、价格带与户型，与过去的中国买盘并不完全重叠，误判会直接反映在成交周期上。

需要把这两件事落到具体楼栋与具体坪单价上时，Urbalytics 的区域成交与租金数据可以直接给出答案。

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参考来源

1. 楽待新聞「『爆買いの時代は終わった』 中国人富裕層が日本のマンションを売り始めたワケ」, 2026年9月13日, https://www.rakumachi.jp/news/column/406407
2. 舛友雄大『潤日』（ノンフィクション書籍）
3. 牧野知弘『外国人不動産問題』, オラガ総研
4. 国土交通省「東京都内新築マンションの海外居住者購入実態調査」, 2025年11月発表（楽待新聞対談内での引用）
5. Urbalytics 平台数据（豊洲站圈租赁统计 n=362 / 月島站圈一栋利回り统计 n=18）, 2025年7月–2026年9月, https://www.urbalytics.jp